AI ile Ev Alma Süreci: Tapu'dan Kredi'ye Rehber

Ev alma = hayatın en büyük finansal kararı. AI ile rasyonel karar + bütçe + checklist. ⚠️ Avukat + ekspertiz şart.

Karar Önce: Kira vs Alma

"5-10 yıl hesap:

Kira:
- Aylık 25K × 60 ay = 1.5M
- Esneklik (taşınma kolay)
- Peşinat para faizde / yatırımda
- Bakım masraf yok

Alma:
- Peşinat 1.25M (5M ev için %25)
- Kredi 35K/ay × 240 ay = 8.4M total
- Eklenecek: %0.5/yıl bakım, aidat, sigorta
- Sahiplik: 5 yıl sonra net worth ↑
- Değer artışı (enflasyon paralel veya üstü)

5 yıl sonra:
- Kira: 1.5M giderdi, varlık 1.25M faizde
- Alma: 5M+ ev değeri, 4M+ kredi kalan = ~1M net + 1.5M paid
- Karşılaştırma: marjinal fark, life choice bağımlı

Karar:
- 'Burada kök salacağım' = alma
- 'Esneklik istiyorum' = kira
"

Bütçe + Kredi

"Konut kredisi karşılama:

Aylık taksit max: aylık gelirin %35'i
- 50K gelir → 17.5K max taksit
- 17.5K × 240 ay × faktör = ev tutar

Peşinat:
- %25 minimum (genel)
- %50 = iyi position
- Yüksek peşinat = düşük faiz + tutarlı taksit

Ekstra maliyetler:
- Tapu harcı %4
- Vergi (DASK 1K)
- Emlak komisyonu (alıcı tarafı %2-4)
- Ekspertiz (5-10K)
- Sigorta yıllık 5-10K

5M TL ev için ekstra: ~300K
"

Mahalle Seçimi

"AI prompt:

'İstanbul, 5M TL bütçe, 3+1 daire arıyoruz.

Mahalle araştır:
- Etiler / Levent (lüks)
- Beşiktaş (premium)
- Şişli (orta)
- Üsküdar (Anadolu yakası, manzara)
- Maltepe (gelişen)
- Bahçeşehir (yeni)

Her birinin:
- Ortalama fiyat (3+1 daire)
- Ulaşım (metro, otoyol)
- Okullar
- Hastane
- Park
- Güvenlik
- Trafik
- Gelişme potansiyel
- 5 yıl yatırım potansiyeli

Önerilen 3'ü seç + neden.'
"

Ev Görme + Değerlendirme

"Ziyaret checklist:

Yapı:
- Yaş (5 yaş altı ideal)
- Deprem zonu (B sınıfı+)
- Yapı denetim raporu
- Çatlak görünür mü? (önemli sinyal)
- Kalorifer (merkezi vs daire kombi)
- İzolasyon (yaz/kış konfor)

Daire:
- Manzara
- Güneş alır mı? (sabah, öğle, akşam)
- Pencere boyut, balkon
- Su tesisat (ses geliyor mu?)
- Elektrik (priz yeterli mi?)
- Mutfak/banyo kabin
- Mobilya yer (özellik)
- Asansör (kaç katlı)

Çevre:
- Komşular (kim yaşıyor?)
- Gürültü (cadde mi sokak mı?)
- Otopark
- Aidat
- Yönetim aktif mi?
"

Ekspertiz

"Profesyonel ekspertiz:

Yapı:
- Statik check
- Su sızıntı
- Elektrik tesisat
- Doğalgaz uyum
- Yangın güvenlik

İdari:
- Tapu temiz mi (ipotek, haciz)
- İmar durum
- Kat malikleri
- Aidat borç
- Vergi borç

Ücret:
- Yapı 5-10K
- İdari 2-5K
- Toplam 10K

⚠️ Asla atlatma. 10K = 5M ev için sigorta.
"

Tapu Süreci

"Tapu işlemi:

Hazırlık:
- Tapu Müdürlüğü randevu (e-Devlet)
- Belgeler:
  - Kimlik
  - Fotoğraf
  - Emlak vergisi makbuz
  - DASK
  - Banka kredi onayı (varsa)
  - Eski tapu

Avukat (önerilir):
- Süreci yönet
- Belge kontrol
- 2-5K ücret
- Yasal hata önler

Tapu harcı:
- %4 alıcı, %4 satıcı
- Toplam %8 (genelde alıcı +satıcı paylaşır)
- 5M ev için 200-400K harç

İmza:
- Tapu Müdürlüğü
- Banka temsil (kredi varsa)
- Para transferi
- Anahtar al
- Tapu var
"

Konut Kredisi

"Kredi başvuru:

Bankalar:
- Ziraat
- VakıfBank
- HalkBank
- İş Bankası
- Garanti BBVA
- Yapı Kredi
- Akbank

Karşılaştır:
- Faiz (aylık, yıllık)
- Vade
- Erken ödeme cezası
- Sigorta zorunlu mu (DASK, hayat)
- Komisyon
- Dosya masrafı
- Total maliyet (5 yılda ödeyeceğin)

AI yardım:
- 'Aylık taksit hesabı'
- 'Erken ödeme tasarruf hesabı'
- 'Total interest paid 240 ay'
- Bankalar karşılaştırma tablosu
"

Detay: Bankacılık + Finans

Yatırım Açısı

"Ev = yatırım mı?

Pro:
- Enflasyon hedge (TR yüksek)
- Kira geliri potansiyel
- Net worth tangible
- Kredi leverage
- Vergi avantajı (öz kullanım)

Con:
- Likit değil
- Yüksek hareket maliyeti (alış-satış)
- Bakım yük
- Tek coğrafya konsantrasyon
- Borsa veya altın daha yüksek getiri (uzun vade)

Hibrit:
- Öz kullanım için 1 ev
- Yatırım için diversifiye (borsa, eurobond, altın)
- Tek varlık tüm portföy = riskli
"

Yeni İnşaat vs Mevcut

"Yeni inşaat:
- Sıfır defekt (genelde)
- Modern altyapı
- Garanti
- Kişiselleştirme

Risk:
- Müteahhit iflası
- Teslim gecikmesi
- Anketleme
- Plan değişikliği

Mevcut:
- Hemen taşınma
- Bilineni satın alıyorsun
- Komşu bilinir

Risk:
- Gizli sorunlar
- Eski altyapı
- Bakım gerekli
"

Müzakere

"Fiyat müzakeresi:

İlk fiyat 5.5M dedi:

Argümanlar:
- Aynı mahalle 5M ortalama
- Ekspertizde X, Y çıktı (10K masraf)
- Mali güç ('Cash + hızlı kapatma')
- Walk-away (alternatif var)

Karşı:
- Manzara
- Yenilenmiş
- Boş hazır

Realistic:
- %5-10 indirim makul
- Müteahhit yeni inşaattan: %10-15 mümkün
- Sahibinden ikinci el: %5 zor
"

Yaygın Hatalar

1. Bütçeyi gerip max almak: Cash flow bozulur
2. Ekspertiz skip: 5M ev için 10K tasarruf?
3. Avukat skip: Hata 100K maliyet
4. Mahalle araştırma yok: 5 yıl pişman
5. Manzara yanılgısı: Yeni inşaat manzaraya kapatır
6. Aidat ignore: Aylık 2-5K büyük
7. Tek banka kredi: 3 banka teklif al

Sonraki Adımlar

• Ev Bütçesi
• Bankacılık + Finans
• Sigorta Sektörü
• Ev Taşıma
• Ev Tamir

Özet

Ev alma + AI = rasyonel karar + bütçe + checklist. Kira vs alma kararı önce. Ekspertiz + avukat + tapu süreci. Anahtar: 5+ yıl planla, bütçeyi gerip max yapma, mahalle araştır, 3 banka karşılaştır.